相続不動産ってどう評価するの？
カテゴリ：不動産売却 動画 / 投稿日付：2021/08/02 14:21
問題なのは土地の価格です。土地の評価額は固定資産税の通知書の評価額と同じではありません。
評価額と違うんですか？
はい、同じ土地でも実際の売却価格と相続税を計算するための評価額は違います。
まず、相続する土地が路線価地域にあるのか倍率地域にあるのかによって計算方法が変わります。
路線価というのはよく聞きますが倍率地域ってなんですか？
はい、倍率地域とは簡単にいうと路線価のついていないエリアのことです。
へー、路線価がついてないエリアっていうのがあるんですか。
はい、そうなんです。
それでは路線価地域の計算方法から教えてもらえますか？
はい、まず路線価についてですが、その年の1月1日現在の価格を7月1日に国税庁が公表しています。この路線価に土地の面積をかけて土地の価値を評価します。一般的に路線価は公示価格の80%を目安に設定されています。
なぜ80％なんですか？
はい、路線価は1月1日に評価を行い年度の途中で変更されません。年度途中での時価の値下がりによって相続税を払いすぎることのないように路線価は時価より20%少なく評価しているんです。
なるほど、あらかじめ時価の変動についても想定してあるんですね。では実際の計算方法について教えてください。
はい、まずは国税庁のホームページにある路線価図を開いていただき、相続される土地の前面道路に記載してある数字を確認してください。
例えば150Fと記載してあれば、その土地の路線価は1平米あたり15万円となります。路線価図に記載してある価格は1000円単位となっておりますので0を3つつけたしていただければ簡単に価格がわかります。
数字の後ろについているアルファベットはなんですか？
はい、それは借地権割合を示す記号になりますので、この土地を借りて建物を建てている人に関係してくる記号になります。
路線価を確認したら次になにをすればよいのですか？
はい、次に固定資産税通知書に書いてある土地の面積を確認してください。地積と記載してある欄の数字が土地の面積です。その面積と路線価をかけてください。
例えば先ほどの例で示した土地が100平米だった場合、15万円×100平米で1500万円となります。
意外に簡単なんですね。
はい、これだけだと簡単なんですが、実際には土地の間口や地形は様々です。先ほど計算した価格からこの土地の使い勝手の良さ、悪さを考慮して土地の価格を調整します。この調整に関しては不動産の専門家でないと難しいのでプロに相談してください。
税理士さんに相談すればよいのですね？
いえ、税理士さんはあくまで税金のプロであって、不動産のプロではありません。ですので、路線価に面積をかけた価格をそのまま相続税評価額として相続税申告されるケースが散見します。
調整をしていないってことですか？
はい。
それでは使い勝手の悪い土地の場合、多く相続税を払っていることになりませんか？
そういうことになりますね。ですので、多くの土地を相続される場合には土地の評価に長けた税理士さんに相談することをお勧めします。
次に倍率地域のケースを教えてもらえますか？
はい、まずは国税庁のホームページから財産評価基準の目次のページを開いて評価倍率表の一般土地を開きます。そして対象の土地がある市町村をクリックすると倍率表が表示されますので対象地の宅地の倍率を確認してください。
倍率がわかれば次に何をすればよいのですか？
はい、倍率がわかれば土地の固定資産税評価額にその倍率をかければその土地の相続税評価額が算出できます。
よくわかりました。ありがとうございました。
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カテゴリ：不動産売却 動画 / 投稿日付：2021/08/02 14:21
相続不動産の評価
問題なのは土地の価格です。土地の評価額は固定資産税の通知書の評価額と同じではありません。
評価額と違うんですか？
はい、同じ土地でも実際の売却価格と相続税を計算するための評価額は違います。
まず、相続する土地が路線価地域にあるのか倍率地域にあるのかによって計算方法が変わります。
路線価というのはよく聞きますが倍率地域ってなんですか？
はい、倍率地域とは簡単にいうと路線価のついていないエリアのことです。
へー、路線価がついてないエリアっていうのがあるんですか。
はい、そうなんです。
それでは路線価地域の計算方法から教えてもらえますか？
はい、まず路線価についてですが、その年の1月1日現在の価格を7月1日に国税庁が公表しています。この路線価に土地の面積をかけて土地の価値を評価します。一般的に路線価は公示価格の80%を目安に設定されています。
なぜ80％なんですか？
はい、路線価は1月1日に評価を行い年度の途中で変更されません。年度途中での時価の値下がりによって相続税を払いすぎることのないように路線価は時価より20%少なく評価しているんです。
なるほど、あらかじめ時価の変動についても想定してあるんですね。では実際の計算方法について教えてください。
はい、まずは国税庁のホームページにある路線価図を開いていただき、相続される土地の前面道路に記載してある数字を確認してください。
例えば150Fと記載してあれば、その土地の路線価は1平米あたり15万円となります。路線価図に記載してある価格は1000円単位となっておりますので0を3つつけたしていただければ簡単に価格がわかります。
数字の後ろについているアルファベットはなんですか？
はい、それは借地権割合を示す記号になりますので、この土地を借りて建物を建てている人に関係してくる記号になります。
路線価を確認したら次になにをすればよいのですか？
はい、次に固定資産税通知書に書いてある土地の面積を確認してください。地積と記載してある欄の数字が土地の面積です。その面積と路線価をかけてください。
例えば先ほどの例で示した土地が100平米だった場合、15万円×100平米で1500万円となります。
意外に簡単なんですね。
はい、これだけだと簡単なんですが、実際には土地の間口や地形は様々です。先ほど計算した価格からこの土地の使い勝手の良さ、悪さを考慮して土地の価格を調整します。この調整に関しては不動産の専門家でないと難しいのでプロに相談してください。
税理士さんに相談すればよいのですね？
いえ、税理士さんはあくまで税金のプロであって、不動産のプロではありません。ですので、路線価に面積をかけた価格をそのまま相続税評価額として相続税申告されるケースが散見します。
調整をしていないってことですか？
はい。
それでは使い勝手の悪い土地の場合、多く相続税を払っていることになりませんか？
そういうことになりますね。ですので、多くの土地を相続される場合には土地の評価に長けた税理士さんに相談することをお勧めします。
次に倍率地域のケースを教えてもらえますか？
はい、まずは国税庁のホームページから財産評価基準の目次のページを開いて評価倍率表の一般土地を開きます。そして対象の土地がある市町村をクリックすると倍率表が表示されますので対象地の宅地の倍率を確認してください。
倍率がわかれば次に何をすればよいのですか？
はい、倍率がわかれば土地の固定資産税評価額にその倍率をかければその土地の相続税評価額が算出できます。
よくわかりました。ありがとうございました。
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