瑕疵担保責任はよく聞くんですが、契約不適合責任ってなんですか？
はい、まず瑕疵とは欠陥・不具合という意味ですが不動産取引においては購入段階では気づかず、実際に住み始めてから発見されるような欠陥や不具合のことを指します。そのため隠れた瑕疵とも呼ばれます。売買後に売主が知らなった瑕疵が発見された場合に売主が責任を覆う範囲や対応する期間も定めたものを瑕疵担保責任といいますが、2020年4月1日から法改正により契約不適合責任に変わりました。
瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いはなんですか？
はい、瑕疵担保責任と契約不適合責任の大きな違いとしては瑕疵担保責任では買主が請求できるのは契約解除と損害賠償の2つだけだったのに対し、契約不適合責任は追完請求・代金減額請求・催告解除・無催告解除・損害賠償請求の5つが請求ができるようになったことが挙げられます。
その5つの請求ってどのような請求ですか？
まず一つ目の追完請求とは、契約内容と異なっている部分を買主が契約通りに請求することです。
民法改正前はまずは買主が瑕疵を知らなかったことを証明する必要がありましたが、契約不適合責任では契約内容と合っているか合っていないかが問題になるため買主は請求しやすくなりました。なお、契約内容と異なったものを売った場合、売主は落ち度がなくても追加請求されます。
買主が請求できるかどうかより分かりやすくなったんですね。
そうですね。
つぎに二つ目の代金減額請求とは追完請求の補修を請求しても売主が修理しないとき、あるいは修理が不能であると時に認められる権利です。あくまでも追完請求がメインの請求であり、それがダメな場合には代金減額請求ができます。ただし、明らかに直せないもの、あと履行の追加が不能である時は買主は直ちに代金の減額請求をすることを定められます。
そして三つ目の催告解除は追完請求をしたのにも関わらず、売主がそれに応じない場合に買主が催告して解除できる権利です。
売主が追完請求に応じない場合、買主は代金減額請求と催告解除の2つの選択肢を持っていることになります。
契約解除された場合、売主は買主に売買代金の返還をしなければなりません。
買主が売主に対して取れる選択が増えたということですね。
そうですね。
次に四つ目の無催告解除は契約不適合により契約の目的を達しない時に行うことができます。逆にいえば若干の不具合程度で契約の目的が達成できる場合は無催告解除は認められないということになります。
最後に五つ目の損害賠償請求は契約不適合があった場合、買主は損害賠償請求をする権利が認められます。民法改正後、売主に落ち度や過失がない場合は売主は損害賠償義務を免れるということが明文化されました。
買主は請求できることが増え、売主は責任が増えたということですね。
そうですね。また追完請求の時にお話したように瑕疵担保責任ではそもそも論として瑕疵かどうかというところを問うだけで大変な手間でしたが契約不適合責任であれば契約内容と一致しているかどうかというところがポイントになるので問題の有無をはっきりさせやすくなりましたが、一方で不動産の不具合が契約内容に記載されているならば、その不具合について契約不適合を問うことはできません。そのためしっかりと契約内容を吟味する必要があります。また瑕疵担保責任と同じで契約不適合責任も任意規定なので実際の契約の内容がどうなっているのかというところをしっかりと確認するところも重要になります。
売る場合も買う場合もしっかりと売買契約書を確認することが大事ということですね。
そうですね。わからないことがあれば営業担当者にしっかりとヒアリングしましょう。
わかりました。ありがとうございました。
