不動産の取引って契約と決済がありますよね。仮契約と本契約みたいなものですか？
いえ、そうではありません。あくまで不動産売買契約を締結した時が契約となります。
ただ不動産の取引では契約と同時に物件を引き渡す等を行うことができないケースが多く、それらを決済の際に行うことが一般的です。
契約と引き渡しが同時にできないのはどんなケースですか？
例えば、融資を利用する場合や居住中での売却、更地や測量してからの引き渡しの場合などです。
融資を利用する場合、申し込みには契約書などが必要となります。
居住中の場合や買い替えの場合、売却の契約の後に引っ越すことになります。さらに更地渡しですとここから解体作業や建物滅失登記が必要となります。
確かにそうですね。
ですので、金額はもちろん残代金支払いや引き渡しの期日、引き渡しの条件など特約条項を記した契約書を作成し、記名押印することで売買契約を締結します。
では決済とはどんなことを行うんですか？
はい、残代金の支払い、所有権の移転登記です。通常買主様が融資を受けられる金融機関で行うのが一般的です。
買主様と売主様、不動産業者だけでなく司法書士が立ち合います。売主様から所有権移転登記に必要な書類や、本人確認を司法書士が行い問題がなければ融資の実行を行います。登記に関する書類への記入以外に、買主様は残代金や各清算金、仲介手数料や登記、火災保険に関する支払いの伝票の記載、売主様は買主様から頂く各代金の振込伝票、各領収証への記入などを行います。
色々ありますね。
それらを手続きが終われば鍵の引き渡しを行います。
引き渡した鍵の本数、境界確認書や合意書などの書類の内容、引き渡し日を記載した引き渡し完了確認書を作成し、署名押印をいただきます。
それでやっと終了ですか。
売主様が住宅ローンを利用していた場合には抵当権の抹消が必要となります。
売主様は仲介担当者、司法書士と一緒に利用していた住宅ローンの銀行に行き、一括返済の手続きと抵当権抹消書類を取得します。売主様はここで手続き完了ですが、司法書士はここから法務局に行き抵当権の抹消、所有権移転、新たな抵当権の設定の登記申請を行います。
決済ってそんなに多くのことをするんですか。大変ですね。
抵当権の抹消書類は事前に手続きが必要ですし、印鑑証明書や住民票、戸籍の附票などの必要書類もあります。
諸費用を含めトータルで必要な金額の明細もわからないですよね。
仲介の担当者は日々これらの業務を行っています。仲介手数料はこれらの手続きを安全にスムーズに進めるための費用でもあります。
なるほど、よくわかりました。
