相続により借地権付建物を取得したのですが、売却はできるのでしょうか？

はい、結論からお伝えすると売却はできます。ただ、注意が必要です。

それはなんですか？

はい、借地権付建物を売却するなら地主に承諾をもらう必要があります。
また、承諾をもらうだけでなく借地権付建物を売却する際には承諾料の支払いが必要になります。

え、承諾料を払わないといけないんですか。

はい、そうなんです。理由は新たな借地権取得者が毎年地代を支払ってくれる保証がないので、そのリスクに対して支払う必要はあります。承諾料は地主と相談するなどして決めますが、一般的には借地権の価格の5%～15%ほどです。

わかりました。承諾を取ったらあとはどのような流れですか？

はい、主な売却方法は2つありまして
1つ目が借地権付建物として売る
そして2つ目が土地所有権とセットで売る
あと最後にですね、こちらは承諾は必要ないのですが土地所有者に売却する、です。

1つ目の借地権付建物として売るとはどういったものですか？

通常の戸建住宅などど同じように売却する方法です。
不動産会社と媒介契約を結び、借地権付建物を売却します。
売却活動の時期や販売価格を自分で決めることができ、自由度の高い販売方法になります。

それだとわかりやすくていいですね。

はい、但し土地を合わせて購入できる中古物件などがライバルにあるので売却額を値下げしなくてはいけない場合が出てきたり売却期間が長引くことはあるでしょう。

確かに土地がついている物件がライバルになると考えるとすんなり売却とはいかないですよね。

そうですね。
次に2つ目の土地所有権とセットで売却するですが、まず最初に地主から底地権を購入し所有権を完全に取得したうえで第三者に売却する方法です。

さきほどの地主に買ってもらうの逆でこちらが底地を購入するということですか？

地主を説得し、土地と建物セットで売却できればその土地の所有権を丸ごと売ることになるため、より売りやすくなります。
借地権と建物をセットで売却するよりも所有権をまるごと販売するため、不動産価値は高くなりより高値で売却することができます。

確かにこれだと売却がしやすそうですね。
ただ、一時的に底地権を購入するための資金が必要になるということですよね。

そうですね。この部分はデメリットになるかもしれないですね。
最後に土地所有者に売却するですが、これはそのままの意味で第三者の買主を探すのではなく、地主に建物を買ってもらう方法です。仲介のように買主を探す必要がないので、早く売却活動を終えることができるというメリットがあります。

確かに地主に買っていただけたら一番楽かも。

そうですね。
ただ、地主が借地権を取り戻すつもりがない場合もありますし、貸しているという立場にあり、価格交渉の話し合いがなかなか終わらないという可能性もあります。地主に話を持ち掛けるのはいいと思いますが、最初から当てにしないようにしておいた方がいいですね。

まあ、そんな上手い話はないですよね。

そうですね。借地権付建物とは通常とは条件が異なる不動産です。
そのため売却しづらいということもあるでしょう。しかし、借地権であれば土地に関する税金がかからないなどのメリットもあります。そのようなメリットも活かして売却活動を進めていくといいですね。

確かにそういう見方もできますね。

はい、売却活動をサポートし売却に導いてくれるのが不動産会社です。確実に借地権付建物を売却したいなら、いい不動産会社を味方につけて売却活動を行うといいと思います。

わかりました。ありがとうございます。

今年父から不動産を相続したのですが、手続きが終わったら不動産会社からダイレクトメールが届くようになりました。
これはどうしてなんですか、教えてください。

はい、不動産を相続されたということですが、相続された不動産は登記されましたか？

もちろん登記の手続きをしました。

そうですよね。そうすると法務局にお父様から相続をした履歴が残ります。誰が相続をして不動産を受け継いだのかわかるようにするためですが、この受け継いだ不動産の新たな所有者が誰なのか、法務局で手数料を支払えば本人以外でもわかることができますので、届いたDMはその情報を取得した不動産会社から発せられたものですね。

そうなんですね。それって誰でもみることは可能なのでしょうか？

はい、誰でも費用を支払えば閲覧は可能です。

わかりました。もう一つ伺ってもよろしいでしょうか。
ダイレクトメールには相続した不動産の近隣に購入希望者がいると記載がありました。
家の場所は市内へのアクセスもいいですが、築年数は40年以上経っていて価値はないと思うんですが、そんな家でも欲しい人はいますかね。なんかうさんくさいのですが。

確かに家を見ないで欲しがる人がいるなんて、うさんくさく思えますよね。
ですが、相続された土地は市内ですし、始動性があるのであれば建物は古くても土地は欲しいと思う方はおられます。

そうなんですか。あまりよくわからないのですが、そんなもんなんですかね。
もう相続した不動産をどうしようかと悩んでいたのですが、あまりにもタイミングよくダイレクトメールが来るようになったので騙されるのではないかと疑心暗鬼になっていました。

そうですよね。ダイレクトメールの送付元が地元の会社であれば、なおさら土地市場を熟知しているので購入検討のお客様がおられるエリアにしかダイレクトメールは出さないかと思います。今後の方針を定めるうえでもご相談されてもいいかと思います。

相談した場合、費用が発生するのでしょうか。

いいえ、土地活用の相談であれば無料で賜る会社が多数です。

まだ、売るかどうかも決めてないんですが、相談しても大丈夫でしょうか？

まったく問題ありません。
お気軽に相談していただければと思います。

なるほど、安心しました。ありがとうございます。

マンションの査定はどのようにして行っているのですか？

居住用のマンションであれば一般的には取引事例比較法で金額を算出します。
取引事例比較法とは同じマンション内などできる限り近い条件のマンションでの成約事例と比較して計算します。

一戸建てのように土地と建物にわけて算出しないんですね。

マンションの場合、敷地部分は基本的には共用部分が多く分けて算出はしません。
また同じマンション内の事例でも面積や階数、バルコニーの向きが違えば陽当りや眺望も変わってくるので、価格も変わってきます。

階数が高くなるほど、価格も高くなるのですか？

多くのマンションではそうなりますが、エレベーターがないマンションやすべての階に止まらないエレベーターが設置されているマンションでは安くなることもあり得ます。

そういうケースもあるのですね。
その他は何かありますか？

管理状況もポイントです。
管理会社に委託されている場合や自主管理といってマンションの所有者で管理している場合もあります。
また、長期修繕計画という将来的にマンションをどのように修繕していくかの計画およびそれに向けた積立金がしっかりできているかがポイントになります。

修繕というのは外壁の塗り直しをしたりとか、そういうことですか？

それも1つですね。
マンションも年数が経つと劣化してきますので、外壁の塗り直しや給排水管の修繕が必要になります。
もちろん費用が発生しますので、そのための計画や積み立てができていないと思わぬところで多額の一時金が発生してしまう可能性があります。

急に言われても困ってしまいますよね。
管理会社が入っていれば、そういうことをやっていただけるんですね。

基本的には大丈夫かと思いますが、自主管理の場合はそういった計画がしっかりしていない可能性もあり注意が必要です。

だから金額に影響されるんですね。
まだ新しいマンションを売却する場合、同じマンションに事例がないこともありますよね。

そうですね。同じマンション内で事例がない場合はできるだけ条件の近いマンションでの事例を探すのですが、新しいマンションですと事例が見つけにくい場合もあります。

その場合はどうするんですか？

基本的には極力近い事例をもとに算出するのですが、別の方法で算出することもあります。
査定においては根拠を示すことが必要になっており、成約事例を必要とされていないため、そのマンションが新築で販売された金額をもとにそこからの相場の増減率を計算して算出する場合もあります。

なるほど、売却する側として納得できる根拠があればいいですね。
居住用のマンションの場合、実際に売買された事例をもとに価格が算出されることが多く、同じマンションやできるだけ条件の近いマンションの事例が選ばれているんですね。ありがとうございました。

自分が持っている戸建を売却しようと思っているのですが、少々形が変わっており、接している道路から細い敷地があり家が建っている土地なのですが、こういった土地は価格が高くないと聞いたのですが、本当でしょうか。

いわゆる旗竿地ですね。旗のような形の土地なのでこのように呼ばれております。
価格が高くないという点については一般的にはそのようにいわれております。

そうですか。
うちの場合どのような査定方法になるのでしょうか？

通常、土地の査定価格は「取引事例比較法」で計算します。
取引事例比較法とは売却する不動産と条件が近い不動産の過去の成約事例をいくつか選んで平均坪単価を算出し、算出された単価に売却する不動産の広さをかけて計算する方法です。

ではうちも取引事例比較法で計算するのですか？

はい、同じ町内で過去に売れた旗竿地の成約事例があれば利用できますが、旗竿地は特殊なので条件が近い事例はそれほど多くありません。

では、どのような査定をしていくのでしょうか。

はい、旗竿地の場合には路線価を使って計算します。

路線価ですか。
ニュースで聞いたことはあるんですが、どんなものですか？

路線価とは国税庁が毎年7月から8月に公表するその年の1月1日時点における主要な道路に面した1㎡あたりの土地価格を公表するもので相続税や贈与税を計算するときに活用されます。

国税庁ですか、知らなかったです。

そうですね。あまり馴染みがないかもしれませんね。

路線価は国土交通省が発表する公示価格の8割程度に設定され、その公示価格を1.1から1.2倍したものが実勢価格の目安といわれております。つまり、路線価を1.3から1.5倍にすればおおよその相場価格がわかるということになります。

では路線価で土地面積を掛ければ査定金額がわかるということでしょうか。

はい。ですが、土地の評価は奥行の長さによって影響します。
奥行きが極端に短い場合や長い場合は一般的な土地と比べて利用価値が低いとされています。そのため路線価を計算するときには、まず奥行価格補正率を掛け算しなければなりません。

「奥行価格補正率」とはなんでしょうか？

はい、奥行価格補正率とはその宅地から奥行距離に応じて奥行価格補正率表に定めらている補正率です。
正確な表現でいいますと、道路からの奥行の長さに応じて路線価を調整するための補正率のことをいいます。

奥行価格補正率を使ってどのように計算するのでしょうか。

はい、1㎡あたりの路線価格＝路線価×奥行価格補正率で計算します。

これでやっと査定金額が出るのですか？

いえ、これは路線価での計算方法ですが、旗竿地の場合間口が狭小な宅地などや不整形地の計算をしなければなりません。

まだまだあるのですね。
二つの違いを教えてください。

まず間口が狭小な宅地などは1㎡あたりの路線価格に間口狭小補正率と奥行長大補正率を掛け算して計算します。

間口狭小補正率は間口が狭い土地の評価額を減額するための補正率です。
奥行長大補正率とは間口のわりに奥行が長い土地の相続税評価額を減額する補正率のことをいいます。
どちらも旗竿地のような特徴のある土地に対して補正を行うために地区や距離によって数値化されております。

不整形地の計算はどうですか？

不整形地は1㎡あたりの路線価格に不整形地補正率を掛け算して計算します。
不整形地補正率は崖地割合いに応じて定められます。崖地とは不整形地全体を囲むような正方形や長方形の土地、想定整形地ですね、を想定した場合にその想定整形地のうち不整形地以外の土地をいいます。
また、不整形地補正率の適用については不整形地補正率×間口狭小補正率と奥行長大補正率と間口狭小補正率のいずれか有利な方で計算します。

わかりました。不整形地の場合も路線価格に対して補正率を掛けていき調整をはかるのですね。
うちの土地の場合はどちらを利用したらいいでしょうか？

そうですね、一概には言えませんので計算した結果、評価額が高い方を選びたいとことではありますね。

その金額で売れますか？

そうですね、残念ながらこの方法で計算した査定価格で売れるわけではありません。
ここから過去に売れた旗竿地と比較したり、現在周辺で売り出されている土地の販売価格を考慮の上、査定価格が決まっていきます。
詳しくは地元に密着した不動産会社にお尋ねいただくと近隣事例も熟知しているのでより正確な査定金額が出るかと思います。

わかりました。ありがとうございました。

転勤を機に不動産の売却を検討する人も多いと思うのですが、売却するのと賃貸に出すのはどっちの方がいいのですか？

確かに転勤のタイミングでご売却のご相談をいただくことが多いですね。
賃貸に出されるのと比べてどちらが良いのかはそれぞれメリット・デメリットがあり、その方のご事情とその不動産の状況によっても変わりますが決めるポイントが3つあります。

ポイントを教えてください。

はい、まず一つ目は大前提として住宅ローンを借りている状態で賃貸することは基本的にはできないということです。

え、そうなんですか？

はい。そもそも住宅ローンは居住を目的としたローンであり、国の政策のもと購入を促進させるために低金利となっています。
そのため契約者やその家族以外の人が住むということは契約違反になってしまうのです。
誰かに貸したいということであれば、アパートローンなどへ借り換えすることになるでしょう。ただし、住宅ローン返済中の家を賃貸することを認めているケースもありますので、必ず住宅ローンを借りている銀行に相談しましょう。

わかりました。

ローンに関してクリアしたうえで、ポイントの二つ目としては長期的な収支でどちらが得をするかです。
売却をした場合は諸費用や住宅ローンの残債を差し引いてまとまったお金が手に入ります。
賃貸に出すと賃料収入が入りますので、ローンの支払いと相殺することもできます。ただし、空室のリスクがあり、転勤先の家賃と二重払いになってしまう可能性もあります。

二重払いは厳しいですよね。

はい、そこが一番のリスクかと思います。

ですので、個人的な経験上では売却される方が多かったです。

そうなんですね。転勤先の地域が気に入ったらそこで新しく家を買うこともできますもんね。

そうですね。実際にそういう方も結構いらっしゃいます。

最後に三つ目のポイントは手持ちの資金です。
先ほども触れましたが、賃貸に出した場合、空室リスクがありますので転勤先の家賃とローンの二重払いやそのほかに税金等も発生するリスクがあります。
空室のリスクをゼロにすることは難しいので、そうなった場合に捻出できる資金が必要です。
もし転勤で自宅をどうするかお悩みの場合は、お伝えした3点をポイントにしながら不動産会社にご相談いただければと思います。

わかりました。ありがとうございました。

自分が持っている戸建を売却しようと思っているんですが、何をどうしたらいいかわからなくて。
どうやって売却を進めたらいいのか教えてもらえますか？

不動産の売却はそうあるものではないので皆さん迷われますよね。
そのために我々不動産のプロがいますので、安心してお任せください。

そういって頂けると心強いです。

まずは自分の不動産を確認することからはじめてみましょうか。

自分の不動産を確認するとはどのようなことですか？

はい、ご売却予定の戸建で生活をされているので家の内装や設備は充分ご存知かと思いますが、初期の売却検討時に確認するのは住宅ローンの残債や隣地との境界、引渡時期についてです。
それではいくつか伺ってもよいですか？

はい、お願いします。

いま所有されている不動産ですが、ご自身で購入されたものですか？

そうです。もう20年以上前に買いました。

そうなんですね。その当時は金融機関から融資を受けて買われたのでしょうか。

はい、そうです。銀行から融資してもらいました。

まだ返済は終わっていないでしょうか？

そうですね。あと10年近く返済は続くはずです。

残りの返済額がお分かりですか？

だいたい1000万円ぐらい残っていたと思いますが。

わかりました。

住宅ローンの残債務を調べておいてほうが良いでしょうか？

住宅ローンの残りの返済総額を把握しておかないと売却価格が残債務を下回る場合、売主様が別途費用を捻出して残債務を返済しなしといけませんし、売却予定の不動産の抵当権も抹消できなくなってしまう可能性があるためです。

わかりました。銀行に残りのローンの金額を確認してみます。

はい、次に購入時に前の所有者から隣地との境界の明示は受けましたか？

だいぶ前なのですが、されたような気がします。でもよく覚えていません。

わかりました。購入時に説明された重要事項説明書に記載されているので書類を確認していただけますか？
協会が明示されていれば問題ないですが、もしされていない場合には改に隣地の方と境界の確定をしなければならない場合もあります。

わかりました。書類を探してみます。

最後にお引っ越しの時期は決まっていますか？

まだ決めていないですが、売却が決まったらすぐに引っ越しをしなければなりませんよね？

そうですね。売却が決まってから引っ越し先を決められている方もおりますので、いますぐ決める必要はないですが、引っ越し先やタイミングがあらかじめ決められていた方が準備もはかどると思います。

わかりました。なんとなく売却をするための項目もわかってきました。
この後はどのように進めていけばいいのでしょうか？
はい、いま確認をさせていただいた事項と購入時の書類の準備のうえ、さっそく不動産会社に問合せをしてみてください。

わかりましたが、うまく話せるか自信がありません。

大丈夫です。不動産会社はプロですので、皆様の不安もしっかり受け止めたうえでアドバイスをさせていただきます。
もし電話でうまく話せるかわからない場合、複数の不動産会社に一括で売却の相談をできるサイトもありますので、こちらをご活用されるといいと思います。

わかりました。検討してみます。ありがとうございました。

契約違反ですか。それはダメですね。

誰かに貸したいということであればアパートローンなどへ借り換えすることになるでしょう。
ただ、アパートローンなどの不動産投資目的の融資へ切り替えとなると金利は高くなり、毎月の返済も高くなることによって総支払が増え結果的には賃料で賄えなこともあります。

んー。月々の支払いが上がるのは嫌ですね。

借入先の銀行によっては転勤という理由で住みたいのに住めないというやむを得ない事情を考慮し、住宅ローン返済中のお家を賃貸することを認めているケースがあります。

銀行に相談ですか。黙って貸してもばれないんじゃ。

確かに金融機関に連絡しないままこっそり貸そうと考える人がいます。ただ、これはとてもリスクがあります。
黙って誰かに貸している時点で契約内容に変更があったのに連絡してこないということは、最初に住宅ローンを借りるときに印鑑を押した金銭消費貸借違反です。

え？契約違反ですか。その場合どうなるんでしょうか？

金融機関によっては違反を理由に借り換えどころか、一括で返済してほしいというところも出てきます。

一括で返済ですか。そんなことになったら、とても考えられないです。

そうですよね。なので転勤で誰かに貸すことを考えているのであれば、必ず住宅ローンを借りている銀行に相談をしましょう。

ほかに何か注意しなければならないポイントはありますか？

転勤で家を貸す場合は住宅ローン控除が受けられないことにも注意が必要です。

え？そうなんですか。

はい。住宅ローン控除の適用要件は「マイホームの新築、取得または増改築などした日から6か月以内にその者の居住の用に供し、適用を受けるその年の12月31日まで引き続いて住んでいること」と定められています。

はい、つまり？

つまりローン契約者本人もしくはその家族が持ち家に住んでいることということが必須条件なのです。

住宅ローンの要件と似ていますね。

そうですね。なので転勤で誰かに貸す場合はこの適用条件に当てはまらなくなり住宅ローン控除は受けられなくなります。

なるほど。

ただ、転勤から戻ってきて再び元の持ち家に住む場合は、居住していない期間を除いて残りの控除期間があれば再び住むようになった年の翌年から適用を受けられるようになります。

そうなんですね。それはよかった。

そうですね。また賃貸ではなく売却という方法もあります。

え？買ったばかりなのに？

転勤から戻ってきた時に住むという明確な気持ちがあれば貸すのもいいのですが、売却という方法もあります。

確かに。

もちろん現在の住宅ローンの残高や査定価格なども含めての判断になりますが、賃貸だけでなく売却もひとつの方法として検討していただければと思います。賃貸・売却あわせてお近くの不動産会社にご相談ください。

わかりました。ありがとうございます。

値下げをする場合はどのくらい下げるのですか？

例えば2000万円の査定価格に対して2280万円で売却スタートした場合、1か月間売却活動をした結果ご案内の数など買主候補の引き合いが想定より少なければ概ね5%の100万円値下げすることを提案します。

結構大きく値下げするんですね。

確かに大きく下げることになりますが、最終的に価格交渉が入ることも多いですのでその幅よりも大きく下げないとインパクトが弱く、例えば50万円の値下げでは引き合いに変化があまりありません。

改善されなければ意味がないですもんね。

そうなんです。その後にさらに50万円下げて合計100万円の値下げをしたことになっても、市場のなかでは2230万円の物件が2180万円になったと認識されますので効果が薄いです。

なるほど。だから最初から5%の提案なんですね。

もちろんできるだけ高く売却できるように進めているのですが、そのために大きく値下げをするんです。

1ヶ月で5%下げてその後も売れなかった場合はさらに値下げするんですか？

そうご提案することが多いです。
その時期になるともともとの査定金額を忘れてしまいがちなのですが、査定金額ぐらいまで下げることを提案します。

確かに私もいますでに査定金額を忘れていました。

いまお伝えしたのは一例にすぎませんし、もちろん売主様のご都合もそれぞれありますので柔軟に対応させていただきますが、
ひとつご注意していただきたいことがあるんです。

どういったことですか？

売却の担当者は無意味に値下げを提案しているわけではないということです。
安く売ろうとしているのではないかと思われたりするのですが、お気持ちはわかりますがご売却を担当している不動産会社はできるだけ高く売却できるように努力をし、それでもご売却ができなかった場合に値下げの提案をさせていただいているんです。

高く売れた方が仲介手数料も入りますもんね。

確かにそうかもしれませんが、一番はご売却を任せていただいたという責任がありますので。
お話をまとめますと査定金額に対して10%を上乗せした場合、値下げのタイミングとしては1ヶ月ごとに提案させていただき
概ね5%ほどが目安ということ、できるだけ高値でご売却するために努力したうえでのご提案ということです。

不動産が長期間売れなくて困ってます。
どうすればいいですか？

物件が売れない理由は、「買い手がいないから」です。
では、なぜ買い手がいないかというと、需要とのギャップがあるからです。しかし、原因を分析すれば、売れやすくなる可能性は高いです。

物件が売れない主な理由は、大きく以下の三つに分類できます。

それはなんですか？

１．販売価格が不適切である

２．物件自体に何らかのマイナスポイントがある

３．不動産会社選びに失敗している

この3つです。

それぞれ詳しく教えてもらえますか？

はい、まず一つ目の販売価格についてです。売れない物件の多くは物件自体の価値に対して価格が割高であることが多いです。

確かに長期間売れていない物件はどれも相場より高い気がします。
でも不動産会社から頂いた査定書の金額で依頼したんですが。

不動産会社も売主様と同じく少しでも良い条件で成約したいと考えています。ですので、相場の上限に近い価格から販売スタートを提案することが多いです。ただし、その後の反響状況によっては担当者と相談し販売条件について柔軟に検討することも重要です。

わかりました。
では次に「物件にマイナスポイントがある」というのはどういうことでしょうか。

はい、売れにくい物件の多くは、外観や設備などに何らかの問題があります。
買主にとって、見た目の印象は時に間取りや価格よりも重要です。特に初めて物件を見た時の印象は、後々まで尾を引くことになります。外壁の汚れ具合や劣化の度合い、玄関の清掃状況、水回りの清潔さなどは特に重要です。これらに大きなマイナス要因があると、買い手が付きにくくなります。

確かにキッチンなど水周りがとても汚かったりすると、心なしか他の部分まで汚く感じますよね。

そうですよね。
売却スタートのタイミングで一通り掃除等で綺麗にして頂く、掃除ではきれいにできず、あまりにも見た目を損なう場合には部分的なリフォームも提案させていただく場合があります。

わかりました。
それでは3つ目の「不動産会社選びに失敗している」について詳しく教えて下さい。

はい、先程お話した価格や物件に問題がない場合は、不動産会社が原因かもしれません。
売却を依頼する際に結ぶ媒介契約は、一般的に契約期間は3カ月間です。そのため不動産会社は3カ月の間に成果を出そうと、販売活動を行います。仮に、3カ月たっても物件への問合せ自体が少ないような場合は、販売戦略に問題があるか、不動産会社の販売力自体が低いのかもしれません。

そうなんですね。
では思い切って他の不動産会社へ変更するというのも方法のひとつですね。

そうですね。
ただいきなり変更するのではなく、ご依頼している不動産会社へ現在どのような売却活動をしているのか、具体的な検討顧客はいるのか、今後の売却活動の内容などをご相談されてみてはいかがでしょうか。

その内容をヒアリングした上で引き続き依頼するか検討した方がいいという事ですね。

そうですね。
それでは最後に先程お話した3つのポイントを押さえて、売却に時間がかかってしまっている場合の対策としては

・周辺の成約価格を調べ、適正な販売価格に改定する

・外壁や内装、水回りなどを中心にリフォームやリノベーションを施す

・不動産会社と協力し、販売戦略や広告の出し方を見直す

・不動産会社そのものを変更する

以上のポイントを意識していただければと思います。

わかりました。ありがとうございます。

自宅が古くなってきたので建て替えを考えています。

新しく建て変えると気持ちも心機一転して気持ちがいいですよね。ただ建て替えにはメリットデメリットが存在します。
それぞれのポイントをしっかり押さえたうえで建て替えに臨みましょう。

そうなんですね、それぞれのメリットデメリットを教えて頂けますか？

はい、それではまず建て替えのメリットですが大きく4つあり

・土地を探す手間が省ける

・慣れた土地に住める

・今までの家の不満を解消できる

・建て替えローンが利用できる

これらがメリットになります。

それぞれ詳細を教えて頂いていいですか。

はい、まず一つ目の「土地を探す手間が省ける」ですが、これまで住んでいた家を建て替えるので、住み替えのように土地を探す手間や購入費用などが一切不要です。ですので金銭面と時間を一気に減らす事ができます。

土地を探す手間が省けるのは楽でいいですね。

そうですね。
次に2つ目のメリットの「慣れた土地に住める」は学校区や地域のルールを変えずに日常生活を送れるといったメリットがあります。

確かに新しく家を探すとなると学校区等いろいろ考え直さないといけないですよね。

そうですね。
次に3つ目の「今までの家の不満を解消できる」ですが、こちらは今まで不満だった間取り、さらには電気やガス、水道といったインフラ設備などを全て新しくすることができます。家の間取りに不満があった場合はゼロから検討することができるので、今よりも快適な家を実現することが出来るでしょう。

今の不満をそのまま次の建て替えに活かせるのは魅力ですね。

はい、そして最後の「建て替えローンが利用できる」ですが、現在では建て替えローンと言われる建て替えのための住宅ローンがいくつか存在します。さらに建て替えローンが組める金融機関には大手が取り組んでいることもあり安心です。

大手の銀行も取り組んでいるのは安心ですね。
そうしたら次にデメリットを教えて頂けますか？

はい、デメリットは大きく4つあります。

・建替え中は仮住まいが必要

・建て替えができない場合もある

・解体工事が必要

・滅失登記が必要

これらがデメリットになります。

それぞれ教えて下さい。

はい、一つ目の「建て替え中は仮住まいが必要」ですが、建て替えの場合、今まで住んでいた建物を解体する作業がありますですので、解体の作業から新築が立て終わるまでの期間は仮住まいが必要になります。解体から新築の完成、引き渡しまでがおよそ6ヶ月～1年程度と言われています。

住みながらの建て替えは出来ないですもんね。
そうしたら、仮住まいの賃貸費用も考えないといけないですよね。

そうですね、また引っ越しも2回必要になりますので、その点も踏まえて資金計画を立てる必要があります。

確かに！それは盲点でした。

気づかないところで思わぬ経費が掛かってしまうケースがあるので、その点は注意が必要です。

わかりました！
そうしたら次は建て替えできない場合があるという事ですが、現在家が建っているのにそんなことがあるのですか？

はい、いま建物が建っている土地でも、解体して更地にしてしまうと新築を建てられないことがあります。

それを「再建築不可物件」といい、建て替えを考えている土地が再建築不可物件にあたる場合は建て替えができません。

そんなケースがあるんですね。
ちなみにどのような場合が「再建築不可物件」なのでしょうか。

はい、「前面道路が建築基準法の道路でない」や「敷地が道路に2m以上接していない」場合、再建築不可の物件の条件に当てはまります。この辺りは建て替えを検討される際にはきちんとご確認頂いた上で、ご検討いただければと思います。

わかりました。
では解体費用が掛かるのは何となく分かるのですが、具体的にどのくらいかかるのでしょうか。

はい、まず解体工事の費用相場を求める方法のひとつとして「坪単価×延床面積(坪数)」があります。
しかしこれはあくまで建物本体をとり壊す際の費用相場で、その費用とは別に家の状況や状態で様々な費用が別途必要になってきます。こちらは解体業者に現地を確認していただいた上で、しっかりと見積もりを取りましょう。

家の状態によって解体費用が違うんですね。わかりました。
それでは最後の滅失登記とは何でしょう？

滅失登記とは建物を取り壊した際に必要となる申請です。

建物の解体後、1ヶ月以内に申請を行わないと滅失登記には申請義務があるため、怠ると10万円以下の罰金を払う場合等があります。

罰金ですか！？それは大変ですね。

そうですね、滅失登記をしておかないと新築を新たに建てることも、その後更地にした土地を売ることもできません。
さらに固定資産税といった存在しない建物に税金を払い続けなけばなりません。なので、滅失登記は建て替えにおいて重要ですので解体後は忘れずに行いましょう。

わかりました、建て替えするのもいろいろと気を付けないといけないポイントがあるんですね。

はい、なので建て替えやお住み替えを検討される場合は、まずお近くの不動産会社にご相談いただければと思います。

わかりました、ありがとうございます。