なるほど！
ただ建築時は適法ということなので特に気にすることはないですね！！

いえ、いくつか気を付けなければいけない事があります。

例えば売却は通常の住宅に比べて難しいと言われています。

え！？なぜですか！？

はい、まず購入者のローン審査が通りづらいからです。

既存不適格建築物の場合、既存の建築物と同じ規模・同じ用途での建て替えや、建築確認が必要な規模の修繕を行うことができないこともあるため、担保価値が低くなり、購入希望者が希望額でのローン審査に通りづらい可能性があります。

確かにローン審査が通らないとそもそも買主は購入できないですよね...。

他にも売却が難しい理由ってありますか？

はい、例えば新築当時に指定された建蔽率・容積率の制限値が、その後変更されたことにより、購入者が建て替える際には、既存

の建築物より建築可能な規模が小さくなってしまい、制限される場合があります。
活用範囲が狭まるため、魅力が少ないと感じられてしまう可能性がありますね。

確かに制限があるのは嫌ですね。
既存不適格の場合は売却するのは難しいのでしょうか？

いえ、きちんと気を付けるべきポイントを押さえておけば既存不適格でも売却することは可能です。

簡単に言うと「自分で自分の財産管理をできなくなってしまった時に備えて、家族に自分の財産の管理や処分をできる権限を与えておく方法」のことです。
他人に財産管理を任せて運用を行ってもらう方法としては投資信託などが人気ですが、家族信託は財産管理のための報酬が発生しない家族間での利用が想定されているという特徴があります。

不動産で家族信託が使われる具体的なケースってなにがありますか？

よくあるのが認知症対策です。
例えばもしも家族信託などの準備をしていなく、所有者である親の認知症悪化により不動産は売れなくなります。
不動産は持っているだけで、手入れをする手間やコストがかかってきます。空き家になって、子どもがどんなに「処分したい」と思っても、所有者である親に契約能力がないと売ることができません。

それは大変ですね。家族信託をしていなければ売却することは出来ないんですか？

いえ、どうしても売却したいという場合には、法定後見を利用することで売却は可能です。
ただ、その際に当該不動産が親の自宅である場合には、自宅の売却について家庭裁判所に許可を出してもらう必要があります。許可が出ない場合には、売却できません。

はい、なので家族信託などを準備し、面倒を見てくれる子どもに自宅を売却する権限を与えておくことで、塩漬けになることを回避し、金銭的な負担を和らげることに繋がります。

他には家族信託を使うと良いケースはありますか？

確かに相続した人達で揉めるなんてことはよくありますね。

はい、このような場合でも家族信託を活用することで、相続トラブルの回避や不動産の塩漬けを回避することができる可能性があります。

わかりました。
では、一般媒介契約で売却を依頼しない方が良い場合を教えてください。

はい。定期的に売却の活動を知りたい方は、一般媒介契約には向きません。

一般媒介契約には先程お伝えした通り、売主へ売却の報告義務はありません。一部の不動産会社では、定期的に業務報告されている会社もあるかと思いますが、全てではありません。場合によっては、売却を依頼したけれども、全く連絡が来ない、という話しも良く聞きます。
また、複数の不動産会社に売却を依頼されている場合、複数の不動産担当者とやり取りをしなければなりません。日中、お忙しい方は、煩わしさを感じるかもしれませんね。

一般媒介のことはわかってきましたが、その他に気をつけるべきことはありますか。

多くの不動産会社の担当者は一般媒介契約を嫌がることが多いです。

それは何故ですか？

一般媒介契約は、先ほどご説明の通り、複数の不動産会社に依頼することが出来る契約方式です。
そのため、売主が複数の不動産会社に依頼した結果、他社で売却が成約されてしまうと、仲介手数料がもらえない可能性がある為です。不動産仲介は成果報酬ですので、成約をしないと１円も請求することは出来ないのです。

なるほど、だから一般媒介契約を嫌がるのですね。

そうですね。ただ、手数料が貰えないという理由だけでもないのです。

他に理由もあるのですか？

はい。確かに仲介手数料が貰えないというのは、大きな要素ですが、それ以外にも、不動産仲介の担当者にとって販売戦略が立てにくいという理由もあります。

販売戦略ですか？

はい、販売戦略です。不動産仲介の担当者は、不動産を高く売却をさせて頂くためにも、コミュニケーションを頻繁にしていきたいと思っております。高値での売却を成功させるためには、週末の折込広告や案内など、売主との意思疎通が必要不可欠です。

その為にも一般媒介契約ではなく、1社にのみに依頼する専任媒介契約や専属専任媒介契約を希望する営業マンもおりますね。

専任媒介契約と専属専任媒介契約とは、どう違うんですか？

どちらも１社しか依頼出来ませんが、自分で見つけた買主と取引が出来るのが専任媒介契約、出来ないのが専属専任媒介契約です。

なるほど！よくわかりました。ありがとうございます。

良く知るとは、どんなことでしょうか？

はい、良く知るとは、その会社のホームページをしっかり確認することです。

病気に掛かる時にも、風邪をひいたら眼科には行かないですよね？
不動産も全く同じで、売却に精通している会社か、スタッフはどんな方がいるのか、社風は、など売主の大切な資産を預けますので、失敗しない会社選びをするためにも会社を良く知っていただきたいと思います。

そうですよね。確かに、まとめて査定をお願いできるのは便利かと思うのですが、安全・安心な取引をしたいですね。
これからは事前に調べてからお願いしたいと思います。

その方が、良いですね。

その他に査定サイトで気を付けるべきことはありますか。

はい、査定金額を相場よりも高く出される会社は注意が必要ですね。

査定金額が高い方が良いのではないですか？高く売りたいと思いますし。

そうですね。
確かに１円でも高く売却されたいのは分かりますが、高値で売却活動をした結果、満足の行かない結果で終わるケースが多々あります。

満足のいかない結果って、どうして起こるんですか？

不動産会社が媒介契約を取得したいがため、売れない金額で販売活動を行い、結局は長期にわたって売却活動をしなければならなくなるケースです。結局その場合は、売主にとっては時間も労力もかかり、負担が大きくなります。場合によっては、他社の査定金額よりも値引きして成約してしまった例もありますね。

それは極力避けたいですね。どうすれば、満足いく会社を選べるのでしょうか？

それは、地元に密着した会社で、売却に強い会社を選ぶことです。
普段街中で目にされている会社や、チラシ、会社のホームページに売却専門のサイトがある会社は、間違いなく売却に強いと思いますので、一括査定をされる前、必ず問い合わせされる会社のホームページをご確認ください。売却に力の入っている会社は間違いなく見抜けると思います。

わかりました。ありがとうございます。

そうなんですか。どういう場合に解約になってしまうのですか？

まず、解約には複数のケースがあるのですが、契約書の内容に反してしまい解約になることを契約違反による解除、違約解除といいます。

売主様の場合ですと、契約書に記載されている条文の中で、引き渡し、抵当権の抹消、所有権移転登記、売主様の責任に帰すべき引渡し完了前の滅失・損傷が違約に関わる内容になります。

その他にも契約不適合責任の不履行の場合にも違約となります。

具体的に教えていただけますか？

例えば、手付解除期日を過ぎた後に何かしらの事情で不動産を売ることができなくなった場合や、所有権の移転登記ができない場合です。買主様の場合ですと売買代金を用意することができなくなった場合などもあります。

もし相手方に契約違反があった場合はどうなるのですか？

まずは催告といって違反した相手方に対して、書面にて義務の履行を促し、それでも改善されなければ違約解除となります。

違約解除になりますと、契約時に定められた違約金を相手方に支払う必要があります。
概ね売買代金の10％～20％程の場合が多いと思います。

解除することで何か他にも損害が出た場合も損害賠償もできるのですか？

実害額が違約金を上回った場合でも、逆に下回った場合でも、その差額はお互いに請求することはできないのです。

また、契約自体は成立しておりますので、白紙解約とは違い仲介手数料はいただくことになります。

違約解除はよくあることなのでしょうか？

いえ、あまりおこることはありません。

そうならない為に私たちがサポートさせていただき、未然に防ぐように動いてます。

そうですよね。
特に注意しておくことはありますか？

売主様の場合ですと、住宅ローンの残りがある場合はそれの完済手続きです。
銀行にご連絡いただく必要があり、そのご連絡があった後に司法書士が抵当権を抹消するための準備を進めます。

お住まい中でしたら、引き渡し日の前までにお引越しを完了していただくための準備や、残置物がないかの確認。

あとは最後まで大切に使っていただきたいですね。

買主の方に気持ちよく住んでいただけるようにしたいですね。

そうですね。

違約解除というのは良くないケースですので、そうならない為にしっかりお手伝いさせていただきます。

自宅を売却するときに、契約書にローン特約が記載されていました。

これはどんな特約なんでしょうか？

はい。
ローン特約とは文字通り、ローンに関する特約です。多くの不動産購入者は現金のみで不動産を購入することはなく、ローンなどを組んで購入するケースが多いため、融資承認が下りなかった場合、契約を白紙に戻すことが出来る特約です。

そうなんですね。白紙解約とはどんなものですか？

契約をなかったことにすることです。
ですから、手付金の授受や残代金の一部について支払いがあった場合でも、売主は買主に対して、受け取った手付金や代金を返還しなければなりません。

白紙解約になった場合、売買契約自体が無かったことになるのでしょうか？

ローン特約には、２種類あります。
１つ目は、解除条件型です。買主がローン不成立の場合、自動的に契約が解除になる場合です。
２つ目は、解除権留保型です。期限までにローンが不成立になった場合、契約を解除するかどうか、買主が決定する場合です。
ローンが不成立になった場合、多くの買主は、他の融資機関にローンが組めるかどうか相談しますので、ローン特約というと、解除権留保型が多いと思います。

解除権留保型の場合、解除期日までであれば、売主に解除の意思表示をして契約を解除することができます。しかし、解除期日を過ぎてしまうと、ローン特約による解除ができなりますので、注意してください。

なるほど。実際、ローン特約での解除は良くあるのでしょうか？

頻度は多くないですが、たまにありますね。

それは、どんなケースが多いのでしょうか？

過去にあった例として、審査途中で転職をされたり、内容に不備があった場合に、

ローンの借入金額の減額や、不成立により、白紙解約になったケースがありました。

できれば、成立した契約を成就させたいのですが、売主は何か出来ることはありますか？

そうですね、売買契約締結前に、買主はローンの事前審査を受けますので、必ずしも融資の不成立が多いわけではありません。
しかし、新型コロナウィルスの影響で、審査にも影響が出る場合も想定されますので、もしローン減額や不成立になった場合では、買主が他の金融機関でローンを組めるか探す時間が必要ですので、売主に時間的余裕がある場合であれば、少し待って頂くのも一つの方法ですね。

わかりました。ちなみにですが、買主がローン特約による解除を主張してきたが、主張が認められない場合はありますか？

過去の裁判に、買主がローンを成立させる努力を怠ったためにローン不成立になった場合、ローン特約が認められなかったケースはあります。ローン特約は、審査を進めていったが、融資が不成立だった場合に認められるものです。

そうなんですね。

確かに、白紙解約になった場合、売主側も引渡しの準備をしますので、ローン特約の利用には一定の制約が必要かもしれませんね。

ローン特約の他に「手付解除」もありますが、何が違うのでしょうか？

手付解除では、買主は手付金を放棄、売主は手付金の倍返しをすることにより解除できる点が違います。

また、手付解除は、不動産会社へ支払う仲介手数料は返金されません。その点も大きく違う点かと思います。

なるほど、わかりました。ありがとうございました。