売買契約を締結の際に売買代金の一部として買主から売主に手付金を支払うことが一般的です。

その際の手付金の金額というのは決まっているのでしょうか？

売買契約については売主買主双方の合意があって成立するものです。
手付金の額に関しても売買代金やその他の条件と同じように双方の合意で決定します。

そうなんですね。でも一般的にはどれぐらいなんですか？

一般的には売買代金の一割を手付金とすることが多いかと思います。

3000万円の売買代金だと300万円の手付金ということですね。

はい、但し宅建業者が売主で新築工事中やリフォーム前などの未完成物件の場合、売買代金の5%や1000万円を超える手付金であれば、銀行等と保証委託契約をするなど手付金の保全措置を講じる必要があります。手付金の煩雑さなどから保全措置が必要のない金額で設定することが多いです。

そういった決まりがあるんですね。

また買主様が売買価格の全額や諸費用まで融資を利用する場合も多くあります。自己資金が少ない等の場合には1割より少額な手付金を希望されるケースもあります。

なるほど、そういった事情も考える必要があるんですね。

手付金のある契約では売買契約締結後に買主の手付金放棄や売主の手付金倍返しで解除できる手付解除等が設定されます。
これは売主、買主どちらの権利でもあります。手付金の金額が多すぎると解除のハードルが高すぎますし、少なすぎると解除のハードルが低すぎるということになります。

確かにそうですね。

不動産取引は個別性が高いので、その手付金額とする理由を担当者に聞いたり相談されるのがいいかと思います。

わかりました。ありがとうございます。

相続により借地権付建物を取得したのですが、売却はできるのでしょうか？

はい、結論からお伝えすると売却はできます。ただ、注意が必要です。

それはなんですか？

はい、借地権付建物を売却するなら地主に承諾をもらう必要があります。
また、承諾をもらうだけでなく借地権付建物を売却する際には承諾料の支払いが必要になります。

え、承諾料を払わないといけないんですか。

はい、そうなんです。理由は新たな借地権取得者が毎年地代を支払ってくれる保証がないので、そのリスクに対して支払う必要はあります。承諾料は地主と相談するなどして決めますが、一般的には借地権の価格の5%～15%ほどです。

わかりました。承諾を取ったらあとはどのような流れですか？

はい、主な売却方法は2つありまして
1つ目が借地権付建物として売る
そして2つ目が土地所有権とセットで売る
あと最後にですね、こちらは承諾は必要ないのですが土地所有者に売却する、です。

1つ目の借地権付建物として売るとはどういったものですか？

通常の戸建住宅などど同じように売却する方法です。
不動産会社と媒介契約を結び、借地権付建物を売却します。
売却活動の時期や販売価格を自分で決めることができ、自由度の高い販売方法になります。

それだとわかりやすくていいですね。

はい、但し土地を合わせて購入できる中古物件などがライバルにあるので売却額を値下げしなくてはいけない場合が出てきたり売却期間が長引くことはあるでしょう。

確かに土地がついている物件がライバルになると考えるとすんなり売却とはいかないですよね。

そうですね。
次に2つ目の土地所有権とセットで売却するですが、まず最初に地主から底地権を購入し所有権を完全に取得したうえで第三者に売却する方法です。

さきほどの地主に買ってもらうの逆でこちらが底地を購入するということですか？

地主を説得し、土地と建物セットで売却できればその土地の所有権を丸ごと売ることになるため、より売りやすくなります。
借地権と建物をセットで売却するよりも所有権をまるごと販売するため、不動産価値は高くなりより高値で売却することができます。

確かにこれだと売却がしやすそうですね。
ただ、一時的に底地権を購入するための資金が必要になるということですよね。

そうですね。この部分はデメリットになるかもしれないですね。
最後に土地所有者に売却するですが、これはそのままの意味で第三者の買主を探すのではなく、地主に建物を買ってもらう方法です。仲介のように買主を探す必要がないので、早く売却活動を終えることができるというメリットがあります。

確かに地主に買っていただけたら一番楽かも。

そうですね。
ただ、地主が借地権を取り戻すつもりがない場合もありますし、貸しているという立場にあり、価格交渉の話し合いがなかなか終わらないという可能性もあります。地主に話を持ち掛けるのはいいと思いますが、最初から当てにしないようにしておいた方がいいですね。

まあ、そんな上手い話はないですよね。

そうですね。借地権付建物とは通常とは条件が異なる不動産です。
そのため売却しづらいということもあるでしょう。しかし、借地権であれば土地に関する税金がかからないなどのメリットもあります。そのようなメリットも活かして売却活動を進めていくといいですね。

確かにそういう見方もできますね。

はい、売却活動をサポートし売却に導いてくれるのが不動産会社です。確実に借地権付建物を売却したいなら、いい不動産会社を味方につけて売却活動を行うといいと思います。

わかりました。ありがとうございます。

今年父から不動産を相続したのですが、手続きが終わったら不動産会社からダイレクトメールが届くようになりました。
これはどうしてなんですか、教えてください。

はい、不動産を相続されたということですが、相続された不動産は登記されましたか？

もちろん登記の手続きをしました。

そうですよね。そうすると法務局にお父様から相続をした履歴が残ります。誰が相続をして不動産を受け継いだのかわかるようにするためですが、この受け継いだ不動産の新たな所有者が誰なのか、法務局で手数料を支払えば本人以外でもわかることができますので、届いたDMはその情報を取得した不動産会社から発せられたものですね。

そうなんですね。それって誰でもみることは可能なのでしょうか？

はい、誰でも費用を支払えば閲覧は可能です。

わかりました。もう一つ伺ってもよろしいでしょうか。
ダイレクトメールには相続した不動産の近隣に購入希望者がいると記載がありました。
家の場所は市内へのアクセスもいいですが、築年数は40年以上経っていて価値はないと思うんですが、そんな家でも欲しい人はいますかね。なんかうさんくさいのですが。

確かに家を見ないで欲しがる人がいるなんて、うさんくさく思えますよね。
ですが、相続された土地は市内ですし、始動性があるのであれば建物は古くても土地は欲しいと思う方はおられます。

そうなんですか。あまりよくわからないのですが、そんなもんなんですかね。
もう相続した不動産をどうしようかと悩んでいたのですが、あまりにもタイミングよくダイレクトメールが来るようになったので騙されるのではないかと疑心暗鬼になっていました。

そうですよね。ダイレクトメールの送付元が地元の会社であれば、なおさら土地市場を熟知しているので購入検討のお客様がおられるエリアにしかダイレクトメールは出さないかと思います。今後の方針を定めるうえでもご相談されてもいいかと思います。

相談した場合、費用が発生するのでしょうか。

いいえ、土地活用の相談であれば無料で賜る会社が多数です。

まだ、売るかどうかも決めてないんですが、相談しても大丈夫でしょうか？

まったく問題ありません。
お気軽に相談していただければと思います。

なるほど、安心しました。ありがとうございます。