自分が持っている戸建を売却しようと思っているんですが、何をどうしたらいいかわからなくて。
どうやって売却を進めたらいいのか教えてもらえますか？

不動産の売却はそうあるものではないので皆さん迷われますよね。
そのために我々不動産のプロがいますので、安心してお任せください。

そういって頂けると心強いです。

まずは自分の不動産を確認することからはじめてみましょうか。

自分の不動産を確認するとはどのようなことですか？

はい、ご売却予定の戸建で生活をされているので家の内装や設備は充分ご存知かと思いますが、初期の売却検討時に確認するのは住宅ローンの残債や隣地との境界、引渡時期についてです。
それではいくつか伺ってもよいですか？

はい、お願いします。

いま所有されている不動産ですが、ご自身で購入されたものですか？

そうです。もう20年以上前に買いました。

そうなんですね。その当時は金融機関から融資を受けて買われたのでしょうか。

はい、そうです。銀行から融資してもらいました。

まだ返済は終わっていないでしょうか？

そうですね。あと10年近く返済は続くはずです。

残りの返済額がお分かりですか？

だいたい1000万円ぐらい残っていたと思いますが。

わかりました。

住宅ローンの残債務を調べておいてほうが良いでしょうか？

住宅ローンの残りの返済総額を把握しておかないと売却価格が残債務を下回る場合、売主様が別途費用を捻出して残債務を返済しなしといけませんし、売却予定の不動産の抵当権も抹消できなくなってしまう可能性があるためです。

わかりました。銀行に残りのローンの金額を確認してみます。

はい、次に購入時に前の所有者から隣地との境界の明示は受けましたか？

だいぶ前なのですが、されたような気がします。でもよく覚えていません。

わかりました。購入時に説明された重要事項説明書に記載されているので書類を確認していただけますか？
協会が明示されていれば問題ないですが、もしされていない場合には改に隣地の方と境界の確定をしなければならない場合もあります。

わかりました。書類を探してみます。

最後にお引っ越しの時期は決まっていますか？

まだ決めていないですが、売却が決まったらすぐに引っ越しをしなければなりませんよね？

そうですね。売却が決まってから引っ越し先を決められている方もおりますので、いますぐ決める必要はないですが、引っ越し先やタイミングがあらかじめ決められていた方が準備もはかどると思います。

わかりました。なんとなく売却をするための項目もわかってきました。
この後はどのように進めていけばいいのでしょうか？
はい、いま確認をさせていただいた事項と購入時の書類の準備のうえ、さっそく不動産会社に問合せをしてみてください。

わかりましたが、うまく話せるか自信がありません。

大丈夫です。不動産会社はプロですので、皆様の不安もしっかり受け止めたうえでアドバイスをさせていただきます。
もし電話でうまく話せるかわからない場合、複数の不動産会社に一括で売却の相談をできるサイトもありますので、こちらをご活用されるといいと思います。

わかりました。検討してみます。ありがとうございました。

契約違反ですか。それはダメですね。

誰かに貸したいということであればアパートローンなどへ借り換えすることになるでしょう。
ただ、アパートローンなどの不動産投資目的の融資へ切り替えとなると金利は高くなり、毎月の返済も高くなることによって総支払が増え結果的には賃料で賄えなこともあります。

んー。月々の支払いが上がるのは嫌ですね。

借入先の銀行によっては転勤という理由で住みたいのに住めないというやむを得ない事情を考慮し、住宅ローン返済中のお家を賃貸することを認めているケースがあります。

銀行に相談ですか。黙って貸してもばれないんじゃ。

確かに金融機関に連絡しないままこっそり貸そうと考える人がいます。ただ、これはとてもリスクがあります。
黙って誰かに貸している時点で契約内容に変更があったのに連絡してこないということは、最初に住宅ローンを借りるときに印鑑を押した金銭消費貸借違反です。

え？契約違反ですか。その場合どうなるんでしょうか？

金融機関によっては違反を理由に借り換えどころか、一括で返済してほしいというところも出てきます。

一括で返済ですか。そんなことになったら、とても考えられないです。

そうですよね。なので転勤で誰かに貸すことを考えているのであれば、必ず住宅ローンを借りている銀行に相談をしましょう。

ほかに何か注意しなければならないポイントはありますか？

転勤で家を貸す場合は住宅ローン控除が受けられないことにも注意が必要です。

え？そうなんですか。

はい。住宅ローン控除の適用要件は「マイホームの新築、取得または増改築などした日から6か月以内にその者の居住の用に供し、適用を受けるその年の12月31日まで引き続いて住んでいること」と定められています。

はい、つまり？

つまりローン契約者本人もしくはその家族が持ち家に住んでいることということが必須条件なのです。

住宅ローンの要件と似ていますね。

そうですね。なので転勤で誰かに貸す場合はこの適用条件に当てはまらなくなり住宅ローン控除は受けられなくなります。

なるほど。

ただ、転勤から戻ってきて再び元の持ち家に住む場合は、居住していない期間を除いて残りの控除期間があれば再び住むようになった年の翌年から適用を受けられるようになります。

そうなんですね。それはよかった。

そうですね。また賃貸ではなく売却という方法もあります。

え？買ったばかりなのに？

転勤から戻ってきた時に住むという明確な気持ちがあれば貸すのもいいのですが、売却という方法もあります。

確かに。

もちろん現在の住宅ローンの残高や査定価格なども含めての判断になりますが、賃貸だけでなく売却もひとつの方法として検討していただければと思います。賃貸・売却あわせてお近くの不動産会社にご相談ください。

わかりました。ありがとうございます。

値下げをする場合はどのくらい下げるのですか？

例えば2000万円の査定価格に対して2280万円で売却スタートした場合、1か月間売却活動をした結果ご案内の数など買主候補の引き合いが想定より少なければ概ね5%の100万円値下げすることを提案します。

結構大きく値下げするんですね。

確かに大きく下げることになりますが、最終的に価格交渉が入ることも多いですのでその幅よりも大きく下げないとインパクトが弱く、例えば50万円の値下げでは引き合いに変化があまりありません。

改善されなければ意味がないですもんね。

そうなんです。その後にさらに50万円下げて合計100万円の値下げをしたことになっても、市場のなかでは2230万円の物件が2180万円になったと認識されますので効果が薄いです。

なるほど。だから最初から5%の提案なんですね。

もちろんできるだけ高く売却できるように進めているのですが、そのために大きく値下げをするんです。

1ヶ月で5%下げてその後も売れなかった場合はさらに値下げするんですか？

そうご提案することが多いです。
その時期になるともともとの査定金額を忘れてしまいがちなのですが、査定金額ぐらいまで下げることを提案します。

確かに私もいますでに査定金額を忘れていました。

いまお伝えしたのは一例にすぎませんし、もちろん売主様のご都合もそれぞれありますので柔軟に対応させていただきますが、
ひとつご注意していただきたいことがあるんです。

どういったことですか？

売却の担当者は無意味に値下げを提案しているわけではないということです。
安く売ろうとしているのではないかと思われたりするのですが、お気持ちはわかりますがご売却を担当している不動産会社はできるだけ高く売却できるように努力をし、それでもご売却ができなかった場合に値下げの提案をさせていただいているんです。

高く売れた方が仲介手数料も入りますもんね。

確かにそうかもしれませんが、一番はご売却を任せていただいたという責任がありますので。
お話をまとめますと査定金額に対して10%を上乗せした場合、値下げのタイミングとしては1ヶ月ごとに提案させていただき
概ね5%ほどが目安ということ、できるだけ高値でご売却するために努力したうえでのご提案ということです。